废弃产业买家允索赔
废弃产业项目的买家，可以向发展商索讨逾期交屋赔偿金（“LAD”）吗？ 在 Balbeer Singh Karam Singh & Ors V. Sentul Raya Sdn Bhd 案中，上诉庭允许买家就一个废弃项目索取逾期交屋赔偿金。 案情： 1. 买家与发展商就Villa Perhentian Condominium（Villa Perhentian）的单位签订了买卖合约（SPA）。 2. SPA的第22（1）条文阐明，在SPA之日起36个月内交付空置物业。第22（2）和 24（2）条规定了在延误情况下的违约赔偿金。 3. 然而，在完成约30%的建筑工程后，发展商暂停了所有工程，并献议退还所有已支付的购买价款。 4. 买方拒绝了这项献议。随后，发展商废弃了Villa Perhentian项目，开始在同一地点建造另一套名为the Saffron的公寓，以供出售。 5. 因此，买家向发展商提出索赔，其中包括执行买卖合约和/或赔偿，特殊损失、一般损失和/或惩戒性损失。 6. 高等法庭驳回了买方对履行买卖合约的要求，但允许12万令吉的赔偿作为代替。高庭进一步裁定，基于“the Saffron”价值的损害评估是错误的，违约金、利润损失和惩戒性损害赔偿是无理据的索赔。 7. 在上庭的上诉中，买家请求 （i）撤销12万令吉的赔偿，并根据第22（2）和24（2）条文作出违约金赔偿； （ii）一般损失赔偿； （iii）退还抵押金。 8. 在交替上诉中，发展商提出的问题包括了： （ii）在双方没有任何证据和/或提交资料的情况下，裁定12万令吉作为损害赔偿是独断的。 上诉庭裁决： 9. 未违约的一方有权获得该方依法有权获得的损失赔偿。买家有权拒绝退还已支付的押金或付款，并根据买卖合约追讨到期的欠款。 然而，起诉方有义务采取合理措施减轻因答辩人的过错而造成的损失，这是一个既定原则。在这种情况下，当确定Villa Perhentian不仅被暂停，而且根本不会完工时，买方本可以采取措施减轻损失。 在没有证据显示，买方何时知道这一点的情况下，最后一次向他们提出退还付款的要约日期，是就延迟支付LAD的期限而言的最佳证据。 10. 由于买家没有过错或违约，买卖合约却已无法履行。事实证明，发展商选择违反与买家签署的买卖合约。 根据《特定救济法》第18（5）条文，不排除法院可判给损害赔偿金，并根据第18（2）条文，法庭必须相应判给补偿，以代替具体履行合约的要求。 在这种情况下，通过与附近可比单位的平均市场价值进行比较，并从中扣除买卖协议下的购买价格来评估补偿是适当的。买方已支付 30%，且没有证据显示，如果Villa Perhentiaan已按约定完成并交付，他们将有任何付款困难。 11. 法院因此裁定，12万令吉的损害赔偿令被撤销，并根据第22（2）和 […]
发展商迟交屋 买家无法索赔？
发展商延迟交屋，买家就一定能获得赔偿金吗？ 发展商是否可以免于支付行动管控令（MCO）造成的违约金？ Ha Siaw Shyong v. Minister For Local Government And Housing Sarawak & Anor的案件中，讨论了这个重要问题。 案情： 申请人（购屋者）于2017年4月18日与Musyati Development Sdn Bhd（发展商）签署了一份买卖协议，以购买诗巫第7座660号地块一个名为“Hann’s Residence”的项目中（以下简称项目），称为A-13A-15的住宅单位 （以下简称单位）。 该单位本应于2019年12月30日（“移交日期”）或之前移交给买家。 2020年3月，由于2019冠状病毒病疫情，举国进入封锁状态，砂拉越自然也不例外。 砂拉越与全国其他地区一致，颁布了2020年减少冠病疫情影响临时措施法令（829法令）。 根据该法令第10条文，砂拉越地方政府与房屋部长作为第一答辩人（“部长”）有权采取措施，以减少冠病的影响。 部长可延长限期 同一法令第6条文授权部长，透过州宪法颁布延长任何期限。 部长根据该法令允许的第一个延长期限，是从2020年3月18日至2020年8月31日（以下简称“第一期限”）。 因此，买卖合约中的拥屋权转让期限及逾期交屋违约金（Delivery of Vacant Possesion and Liquidated Damages）期限，将不计入2020年3月18日至2020年8月31日这段期间的期限。 过后，部长援引该法令第10条文，于2020年9月22日发出通知，将“第一期限”从2020年9月1日延长至2022年3月17日（以下简称“第二期限”）。 换句话说，由于获得2020年减少冠病疫情影响临时措施法令（829法令）的保护，并获得房屋及地方政府部批准。发展商们在“第一期限”和“第二期限”期间豁免支付逾期交屋赔偿金（LAD） 。 一般情况下，如果发展商延迟移交房屋锁匙给购屋者，必须根据买卖合约，支付逾期交屋赔偿金给购屋者。 购屋者指控2020年9月22日允许“第二期限”的通知，是非法、滥权、法律错误、无效、不合理和/或不公平，因此入禀法庭申请司法审核。 判决： 部长的决定权必须是涵盖整个房屋发展行业，这是为了保护该行业，最终也是为了保护购屋者的权益。该法令允许发展商在上述期限内豁免支付疫情和行动管控令（MCO）期间停工，导致延迟交屋的违约金，是为了在国家致力对抗疫情对人们健康造成的不利影响之际，也让产业领域各个层面有个“喘气”空间。 鉴于这些情况，以及部长对产业发展行业拥有监管权这一事实， 829法令和部长的上述决定不是非法的。 正如该决定据称对购屋者造成了伤害一样，人们必须顾虑到，当局如果不作出上述决定，会对广大公众造成伤害。 购屋者寻求对部长针对“第二期限”而非“第一期限”所作出的决定进行司法审核，此举已间接受制于部长针对“第一期限”的决定或裁量权。因此，购屋者提出的司法审核，必须被视为是一项有选择性的行动，而且他承认“第一期限”的斟酌权没有违法。 购屋者的问题是，他丧失了“第一期限”结束（2020年8月31日）至2021年8月30日（发展商移交房屋给购屋者）期间，发展商因延迟交付空置单位而必须支付的额外违约金。 购屋者的论点集中在他因部长的决定而损失的违约金，并没有证明部长行使的自由裁量权，不仅对他，且对一般公众都是错误的。因此，可以说这个司法审核申请，动机完全是出于自身利益。 […]
入禀仲裁庭索赔有限期
【在 Cemerlang Land Sdn Bhd V. Ali Saat & Anor And Other Appeals 一案中，上诉庭讨论了买家向房屋仲裁庭提出索赔的最后期限。】 案情： 上诉人（“发展商”）是一名房地产发展商，于2002年6月25日签订了一份买卖合约（“第一份合约”），出售位于柔佛州蒂莎拉庆（Desa Larkin）Amber Court的一间公寓（“Amber Court 项目”），售价为2万5000令吉。 不幸的是，Amber Court项目未能在第一份合约规定的期限内完成，随后被国家房屋局宣布并列为废弃项目（俗称“烂尾楼”）。 上诉人被有关当局委任为发展商，接手该废弃项目，以让该项目复工。 该废弃项目的原买家包括答辩人（“买家”），获发展商献议转为购买该项目复工后的单位。双方同意撤销第一份合约，并将其视为无效。 过后，发展商与买家签订了一份志期2013年7月9日的新买卖合约（“第二份合约”），新单位的购买价格保持在2万5000令吉。 发展商在第二份合约规定的时间内完成了复兴项目，并如期移交了空置物业给买家。 然而，买家却于2014年根据第一份合约入禀房屋仲裁庭（“仲裁庭”），向发展商索取延迟交付物业的赔偿金。 仲裁庭判给买家延迟交付空置物业的赔偿。发展商不服，向高等法庭提出司法审核申请。司法专员驳回了司法审核申请，认为仲裁庭的判决没有严重的法律错误。发展商再进一步向上诉庭提出上诉。 判决： 1966年房屋发展（管制与执照）法令已详细阐明房屋仲裁庭的职能、权力和管辖权。该法令第 16N(2)条文也阐明了仲裁庭管辖权的局限。 在该法令第16N(2)条文下，购屋者必须在第一份合约终止当天算起的12个月内作出投诉。 该单位没有按照合约完工及交付。 买家对违约损害赔偿的诉讼权，根据一般规则，是在违约当天产生。在这种情况下，第一份合约（志期2002年6月 25日）第22条规定的期限（36个月内需完成）的次日，即2005年6月26日，当发展商未能按照第一份合约的规定交付空置物业，即已属于违约。 然而，买家没有在法令规定的时间内向仲裁庭提出任何申诉。 买家根据第一份合约提出延迟交付的申诉，是在买卖双方执行第二份合约，以及发展商将物业移交给他之后才提出的。 由于申诉是在第二份合约和撤销契约执行后才提出的，因此仲裁庭对于该申诉的判决，也超出了其管辖范围。 如果客观地看待仲裁庭的判决，可以发现有关判决并没有任何合理的论据。单凭这一点，发展商就应该获准上诉。 结语： 根据1966年房屋发展（管制与执照）法令第16N条文，买家需要在以下事件的12个月内向仲裁庭提出相关的索赔： (a) 完工准证（CCC）的签发日期； (b) 缺陷保修期届满日； (c) 合约终止日 否则，仲裁庭将无权处理买家的索赔。 […]
房屋缺陷索偿争议
房屋仲裁庭如何决定买家的房屋缺陷索偿？ Seraimas Bina Sdn. Bhd. v. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Ors一案讨论了这个问题。 案情 根据一份志期2014年11月18日的房屋买卖合约（“SPA”），第二答辩人（“买方”）购买了由案件申请人（“发展商”）开发的一栋三层楼洋房，地址为80, Type E1, Park View Residences, Prai, Penang（“房屋”）。 房屋竣工并由发展商移交给买方后，该房屋存在许多现有缺陷，如买方所称，仍未修复。 然而，发展商否认了这些指控，并反驳说房屋的所有缺陷，都已得到令人满意的修葺。 因此，第二答辩人将争议提交给第一答辩人（“房屋仲裁庭”）。他于2015年11月24日提交5万令吉的索赔，要求发展商承担修复各种据称缺陷的费用。 在提出索赔和抗辩后，房屋仲裁庭于2016年2月19日委任了一个技术委员会来实地检查与评估房屋中所谓的缺陷。 检查由委员会于2016年2月23日在买方和发展商代表在场的情况下进行。 结果，委员会准备了一份志期为2016年5月25日的技术检查报告（“报告”）。 仲裁庭没听双方意见 在2016年5月25日房屋仲裁庭举行的听证会当天，双方都接获该报告，并被要求谈判，友好解决此事。 然而，双方未能达成和解，房屋仲裁庭立即判给了买方2万3500令吉的裁决 （“裁决”），而双方没有机会提供进一步的或其他证据，房屋仲裁庭也没有听取他们的意见。 发展商主要基于3个理由，辩称该裁决是不对的，即：(i)非法；(ii)不合理；(iii)程序不当。 判决 首先，发展商辩称，该裁决是非法的，因为房屋仲裁庭没有提供理由，违反房屋发展法令第16AA条文。 法官认为，在同样的基础上，这裁决是不对的。简而言之，该裁决是非法的。 接下来，发展商辩称，该裁决是不合理的，因为房屋仲裁庭没有解释说明2万3500令吉的损失和损害赔偿金额是如何计算出来，该报告没有披露修复缺陷的任何成本。 仲裁庭须评估成本证据 该法案第 16W(1)(d)条允许房屋仲裁庭委任技术调查委员会准备报告，以识别房屋中的缺陷，尽管这似乎是在下放其职能。 只要房屋仲裁庭不受该委员会调查结果的约束，就没有问题。 因此，尽管报告中已确定房屋的缺陷，但房屋仲裁庭有义务接收和评估当事人提出的修复缺陷成本的证据，这些证据通常包括修复有关缺陷费用的报价，或是由房屋仲裁庭委任专业注册工料测量师所涉及的费用。 房屋仲裁庭接获报告后，已指示各方谈判，以解决争议。该法案第16T条文允许这样做，但在第(4)小款中明确规定，如果谈判失败，房屋仲裁庭须继续对争议裁决。 所谓的对争议裁决，是指根据该法令的适用条文，对争议审理和司法裁决。 房屋仲裁庭不可单方面从买方的索赔中分摊，且在没有数量证据的情况下, 根据本身的看法任意决定什么是公平的。因此，该裁决是不合理的。 法庭除了按照命令撤销该裁决外，还决定将此争议转移到另一个房屋仲裁庭审理。 结语 房屋仲裁庭必须按照法令的规定给予裁决的理由，否则该裁决是非法的。 在确定纠正缺陷的成本时，房屋仲裁庭应听取通常包括进行修葺的报价等数量证据。 […]
交屋后索赔的争议
在什么情况下，一个房屋发展项目才称得上完工， 发展商才能交锁匙给买家？ 在 Chin Kok Woo & Ors 起诉 Sky Park Properties Sdn Bhd 一案中，高等法庭讨论了上述问题。 案情 1）起诉人（“买家”）是Skypark @ Cyberjaya 发展项目数个单位的买家。 2）第一答辩人（“发展商”）是该项目的发展商，第二答辩人（“地主”）是有关项目所在地段的地主，第三答辩人（“建筑师”）是该项目的建筑师。 3）上述买家、发展商和地主已签订买卖协议。 4）买家宣称： i) 发展商和地主未能交付空屋（Vacant Possession，俗称移交屋子与锁匙）和落成与合规准证（CCC）； ii) 自订购产业当天起至CCC签发日（即表格F签发之日）期间，买家有权向发展商和地主索取“更多的损害赔偿金”。 5）发展商、地主和建筑师分别向高庭入禀3份申请，寻求撤销买家的控诉。 高庭判决 1）发展商已证明，虽然所用表格的名称为Form F1，但建筑师已证明Menara Tower 1是根据相关法律建造的。建筑师已证明，该建筑物符合规格并可以使用。 2）联合管理机构 （“JMB”）之所以可以成立，是因为发展商已将空置物业移交买家。雪邦市议会也援引2013 年分层管理法令认可有关JMB的成立。如果没有交付空置物业，发展商无权成立JMB，地方当局也不会允许这样的机构成立。 3）第一、二、六、七、十五、十六、十七、十九名买家（以下简称“有关买家”）无权在法庭进一步向发展商提出索赔，因为有关买家已向房屋仲裁庭提出相关诉讼，并在诉讼中确定了索赔金额。 4）买家与发展商双方早前签订了和解协议。这些和解协议对各方具有约束力，因此禁止买家就延迟交付单位提出任何进一步的索赔。 5）地主无需对买家在此次诉讼中提出的索赔负责。 在买卖协议的合约期限内交付物业的义务，是由发展商而非地主承担。 结语 1）买家在房屋仲裁庭提出索赔后，不得再针对同样的个案，向法庭提出进一步的违约金索赔。 2）法庭将考量交付空置物业的实质内容，而不仅是建筑师签发的表格。 3）法庭驳回了买家对发展商、地主和建筑师提出的上述诉讼。 交付空置物业的证据 建筑师必须证明： 1) 地方当局规定的所有技术条件均已得到遵守； 2) 他已接获并核实表格G1和G2 […]
一屋两卖 第一买家获赔
如果买家已全额支付所购买产业的价格，但该产业并未登记在其名下，卖方可否将该物业出售给另一位买家？ 案情 (1) 起诉人指他于1987年向一名叫桑康阿都沙曼的人购买一块土地，并全额支付了收购价。 (2) 起诉人（简称为“第一买家”）宣称，他在与桑康阿都沙曼签订协议后，获得后者的授权书中，授权接管该土地。 (3) 起诉人过后接手有关土地，并在土地上进行耕作。过后，原告于1996年搬离沙巴斗湖，将该土地交给其代理人打理，而后者在该土地上盖了一间房屋，并住到现在。 (4) 桑康阿都沙曼去世后，起诉人得知第二答辩人即桑康的儿子已继承和接管该土地。 (5) 根据志期2018年8月14日的买卖合约，第二答辩人作为土地的注册地主，以40万令吉的价格将其出售给第三答辩人（“后续买家”）。起诉人称，由于桑康阿都沙曼生前已将该土地卖给他，因此第二被告无权转让该土地。 (6) 起诉人在入禀法庭的索偿申请中，寻求履行他与桑康阿都沙曼当初签署的协议，并将土地转让和登记在其名下。 (7) 另一方面，后续买家宣称本身是一名真诚的买家，并已支付买价，且不知道第一买家与桑康阿都沙曼之间的交易。 本案的核心问题，在于起诉人作为第一买家，还是第三答辩人即后续买家，对该土地有更好的拥有权。 法庭判决 (8) 法庭认为后续买家是真诚买家，并已支付买价，且对第一买家与桑康阿都沙曼之间的交易不知情。 (9) 后续买家已与该土地的注册地主即第二答辩人进行交易。 (10) 第二答辩人于2016年9月1日成为该土地的唯一注册地主，而他过后于2018年8月14日签署转售土地给第三答辩人，两者之前间隔将近2年的时间，但第一买家并未在这期间提出任何索赔的证据。 (11) 正如印花税所示，后续买家所支付的40万令吉收购价，是依据市价。该土地转售交易经过正当的程序进行，包括提交农业局要求的各项必要报告，以及遵守土地与测量局针对地契条款的条规。因此可以说，后续买家是一名真诚的买家，并已支付收购价，且不知道第一买家与桑康之间的交易。 (12) 由于第一买家的行为极其怠慢，导致后续买家相信并据此假设，第二答辩人是真正的地主。 (13) 第一买家身为一名买家，却没有在有关土地的地契于2014年2月2日以桑康名义发出后，申请产业冻结令。即使在他得知第二答辩人声称该土地是桑康遗产的一部分后，他也明显地忽视或未能就该土地提出产业冻结令，以警惕潜在买家。 (14) 何况，第一买家本可依据桑康给予的授权书行使他的权力，以索取地契并执行土地转让。他本可继续根据授权书，将土地转让给他自己或他的提名人。然而，他在发现第二答辩人有意索取该土地后，很长一段时间都没有这样做，直到该土地于2018年被转让，并登记在后续买家的名下才来采取行动，但为时已晚。 (15) 法庭裁定后续买家对该土地拥有更好的拥有权。后续买家是该土地的合法注册地主。 (16）第二答辩人须向第一买家支付40万令吉的赔偿金。 结语 (17) 作为一名谨慎的买家，在进行买卖交易后应提交产业冻结令，这将向其他人发出明确信息，表明该物业有未完成的交易。 (18) 买家不应怠慢，应采取措施办理产业转让登记。 原文查阅：南洋地产
新屋交付“货不对板” 可索赔？
新单位“货不对板”，但买家还进行了装修…… 购屋者通常会在买房之前参观陈列室，并查看单位的展示模型。 购屋者多半会根据展示模型的规格，决定是否要购买。 如果买卖协议中单位描述的规格，与展示模型不同，那该怎么办？ 购屋者能否就发展商擅自更改规格，向仲裁庭提出申诉？ 在最近的碧桂园金海湾私人有限公司（Country Garden Danga Bay Sdn Bhd） V Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Another 一案的裁决中，联邦法院讨论了购屋者就展示模型所提供的规格的权利，以及房屋仲裁庭的管辖权。 案情 1）上诉方（“发展商”）是碧桂园金海湾项目（“项目”）的发展商。 2）第一答辩人是房屋仲裁庭（“仲裁庭”）。 3）第二答辩人为本项目一户型公寓的购屋者之一（“买家”）。 4）2013 年 8 月 23 日，发展商与买家签订买卖协议，让买方购买第 34 层Block 11-A-3402 的单位（“该单位”）， 购买价格为163万9861令吉。 5）然而，发展商直至2017年9月25日才发出交出空置物业的通知。 买方于 2017 年 11 月 1 日接受了空置物业的交付。 移交该单位后，购屋者对该单位进行了装修。 6）2018 年 1 月 2 日，购屋者以发展商提供了错误的单位，违反了买卖协议的规格为由，通过房屋仲裁庭向发展商索赔。购屋者宣称该公寓单位应该包括一个有盖阳台，就如同购买前在展示单位所看到的那样。 7）2018 年 1 月 […]
单位与展示模型不同 购屋者可兴讼吗?
新单位“货不对板”，但买家还进行了装修…… 购屋者通常会在买房之前参观陈列室，并查看单位的展示模型。 购屋者多半会根据展示模型的规格，决定是否要购买。 如果买卖协议中单位描述的规格，与展示模型不同，那该怎么办？ 购屋者能否就发展商擅自更改规格，向仲裁庭提出申诉？ 在最近的碧桂园金海湾私人有限公司（Country Garden Danga Bay Sdn Bhd） V Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Another 一案的裁决中，联邦法院讨论了购屋者就展示模型所提供的规格的权利，以及房屋仲裁庭的管辖权。 案情 1）上诉方（“发展商”）是碧桂园金海湾项目（“项目”）的发展商。 2）第一答辩人是房屋仲裁庭（“仲裁庭”）。 3）第二答辩人为本项目一户型公寓的购屋者之一（“买家”）。 4）2013 年 8 月 23 日，发展商与买家签订买卖协议，让买方购买第 34 层Block 11-A-3402 的单位（“该单位”）， 购买价格为163万9861令吉。 5）然而，发展商直至2017年9月25日才发出交出空置物业的通知。 买方于 2017 年 11 月 1 日接受了空置物业的交付。 移交该单位后，购屋者对该单位进行了装修。 6）2018 年 1 月 2 日，购屋者以发展商提供了错误的单位，违反了买卖协议的规格为由，通过房屋仲裁庭向发展商索赔。购屋者宣称该公寓单位应该包括一个有盖阳台，就如同购买前在展示单位所看到的那样。 7）2018 年 1 月 […]
完全遵守买卖协议 发展商须用规定建材
【未经买方书面同意更改建材，发展商这次赔大了。】 如果发展商更改了买卖协议中规定的建筑材料，买方的权利是什么？ 案情： 1. 在这起提交到联邦法院作出最终裁决的案件，上诉方（“买家”）是雪兰莪州雪邦Taman Mas一个名为Golden Heights房屋发展项目第三期6个公寓单位的买家，而答辩方则是该项目发展商。买家和发展商是依据1966年房屋发展（管制与执照）法令签署买卖协议，而该协议在该法令下是一份法定销售合约。 2. 买家指控发展商在未经买方书面同意的情况下，将物业外砖墙的建筑材料从蒸压加气混凝土砌块（aerated concrete building block）改为柔芯（flexcore），违反了买卖协议第12条文。 高庭判决： 1. 高庭批准了买家的索赔。本次上诉的关注点，是高庭决定批准买家因发展商违反买卖协议第12条文，提出损害赔偿的要求。 2. 高庭助理司法常务官评估的损害赔偿总额为38万零500令吉，连同利息和费用。这笔款项是根据买卖协议第12条文，赔偿予买家的6个单位更换/维修费用。在评估程序中，买家已提交由其承包商N-Tatt Construction Sdn Bhd准备的报价，作为他们索偿的证据。 3. 发展商提出的反对，仅针对高庭助理司法常务官判给的损害赔偿金额，而且仅基于以下两个理由： （i）损害赔偿金额是过度和不合理的； （ii）它仅基于一个报价，应该提供更多报价，以确定报价中特定工作的必要性。 上诉庭裁决： 1.上诉庭推翻高庭的判决，并认为有关报价不是买方遭受损害的证据。 2. 显然，上诉庭要求买家证明，他们确实对物业进行了修复工程，并在他们要求损害赔偿之前已支付了款项。 换句话说，买方不能仅依靠报价来证明损害赔偿。他们必须提供他们已花费在修复工程上的金额的证据，然后才能向发展商索赔此类工程的费用。 3. 本次上诉的关键问题，是上诉庭认为报价不构成买方遭受损害的证据，是否正确。 联邦法院判决： 1. 联邦法院提及英国的案件，即英国法院裁定赔偿损失，尽管索赔者没有进行补救工作，以纠正工程中的缺陷。 2. 买方初步有权获得用蒸压加气混凝土砌块更换flexcore的费用，因为这将使他们能获得买卖协议中阐明的建筑材料，而有关报价提供了金额的初步证据，这“将可符合修复工程的费用”，其中包括拆除现有的墙壁。 3. 联邦法院推翻了上诉庭的判决。由于没有其他任何证据，上述总额38万零500令吉的损害赔偿，必须被视为修复工程的合理成本。 结语： 1.发展商有义务完全遵守买卖协议，并使用其中规定的建筑材料，否则买方有权要求赔偿损失，或更换/修复工程的费用。 2.在评估损害赔偿时，报价是证明损害赔偿或补救工程费用的表面证据。在本案中，联邦法院并没有要求提供买家已花在修复工程上金额的实际证据。 来源查阅：南洋地产
合约不寻常 揭非法放贷
买卖合约中不寻常特征，引起人们怀疑其真实性。 如何知道一项买卖协议其实是“鱼目混珠”，即表面上是买卖协议，但其实是掩盖一笔非法放贷交易？ 非法放贷人总是企图通过与借贷者签订买卖协议，来掩盖非法放贷交易。 在 Global Globe Property (Melawati) Sdn Bhd （被告）v Jangka Prestasi Sdn Bhd （原告）的上诉案中，上诉庭旨在解开有关买卖合约是一笔真实或虚假的交易，旨在绕过1951 年放贷法令中的强制性和严格要求。不遵守该法案将使该合约因违反法定禁令而无效。 案情 1）原告将案件带上高庭时，要求被告履行买卖合约，并撤销被告防止转让两块建有4层半商店办公室（“物业”），名称为 Wisma Global Globe的地段冻结令。 2）显然的，有关转让无法生效，因为当被告收到其银行的警告，称其从联昌国际回教银行赎回其贷款仍有盈余，但被告未指示赎回，而且未同意将有关物业出售给原告。 3）被告辩称，这是一笔 120 万令吉贷款的无牌放贷交易。被告承认通过其董事拿督占里拉末，向拿督阿德里卡马鲁丁指定的公司借款。这笔贷款发放给被告的联号公司Global Globe Maintenance私人有限公司。 4）被告宣称，拿督阿德里指示拿督占里到其代表律师 Nohairi & Co的律师楼 ，并在贷款发放前，签署所有作为贷款抵押品的文件。 5）拿督占里在认为有关物业不会被出售的认知下签署了文件，他以为有关物业只是作为原告借贷的抵押品，如果借贷者发生任何事情或被判定破产，有关抵押品将归放贷者所有。 6）拿督占里提供该物业作为担保，并将相关文件交由上述律师保管。 7）被告在其辩护中说，虽然贷款数目为120 万令吉，但2015 年 2 月 9 日的买卖合约（“第一份 SPA”）却阐明，按金已支付了160 万令吉。被告辩称，为数40万令吉的差额，是原告在3个月内偿还贷款所支付的利息。 8）被告后来发现另一份不同的买卖协议（“第二份 SPA”），被告之前不知道，日期和盖章与第一份SPA相同，押金减少到78万令吉！ 判决 1）买卖合约中一些不寻常的特征，引起了人们对其真实性的怀疑，情况如下： (a) 原告的律师知道仅有120 万令吉支付为按金，而且是支付给被告的联号公司Global Globe […]