买方签SPA付款即生效 撤契约须付10％违约金
买方是否可以在签署了买卖合约后, 只支付销售表格所规定的500令吉，作为取消费用？ 以下是有关Country Garden Pacificview Sdn Bhd & Anor V Anand Raj Giri A/L Haripasar Giri 诉讼的详细分析： 案情： 1. 根据撤销契约，从总额8万零445令吉20仙中，扣除10%的购买价6万7038令吉40仙， 以及发展上的费用4491令吉，发展商于是退还了8916令吉68仙给买方。 2. 买方在向发展商提出诉讼时声称，根据销售表格的第(f)项，只应扣除500令吉 （1万令吉的5%），以及他有权获得7万9945令吉20仙的退款 (8万零445令吉20仙 – 500令吉)。 3. 地庭允许买方提出的索赔。因此，发展商则向高等法庭提出上诉，该上诉获得批准，理由如下。 4. 买方案件的关键在于双方合约生效之日，更确切的说，生效之日是否是在买方表示不再希望受其约束之前，还是之后生效。 5. 因此，关键问题是 SPA 是从 11/10/2017 还是 7/8/2018 开始生效，以及销售表格是否优先于 SPA 。 6. 买方坚称相关日期是 7/8/2018，该日期是发展商签署SPA的日期，因此，买方声称他已根据销售表格第 (f) 项“取消了”购买，也因此， 有权获得7万9945令吉20仙的退款。第(f)项规定： f. 假设我/我们因任何原因取消购买，我/我们在此确认，并同意您有权收取订金的 5%作为管理费，以及订金余额将无利息退还给我/我们，此后我/我们将不对您和/或该物业提出任何索赔，并且您有权以您认为合适的任何方式处理该物业，而无需进一步通知我/我们 7. 发展商辩称SPA已于11/10/2017生效， 当时买方已经签署该SPA并支付首期付款。 8. SPA于 11/10/2017 […]
楼层多建一单位 发展商判罚
【布局图每层6间服务式公寓及住宅，完工后竟变成7间单位。】 案例背景 服务式公寓可否用来经营酒店？公契如何影响你的生活？在服务式公寓里，业主时常对管理层或发展商的管理，有着不同的意见，那么当出现管理上的分歧时，应该怎么处理？ 案情摘要 1）原告（买家）向被告（房屋发展商）所提出的申索是关于违反买卖协议及 Deed of Mutual Covenant （公契）和/或失实陈述。发展商开发了Arte S，这是一个由服务式公寓和“小型家庭办公室”（SOHO）公寓组成的房产项目。买家向发展商购买了一套服务式公寓兼住宅（单位）。 2）买家根据每层6间服务式公寓及住宅的布局图和建筑平面图购买该单位。布局图为买卖协议中的第一附表（简称“原图”）。 然而，完工后的43A层有7间单位，比原图多了一个，额外的单位明显增加了买方楼层（43A楼）的密度。 3）发展商在买卖协议签订后4年零3个月，向Arte S的业主发送一封征求他们同意的信（“同意书”），以更改原图 。买家并未同意，但发展商依然实施和执行更改。 4）买家进一步声称，一间酒店被允许在 Arte S 以 T Hotel 的风格经营，该酒店后来更名为 Fifi Suites，违反了公契。 买家声称，经营酒店违反了公契第4.1条，该条规定单位只能用作住宅用途，不得用作商业用途。 5）买家鉴于上述违约行为，未搬入单位入住，并立即对发展商提出诉讼。 “根据 1966 年房屋发展法令和1989年房屋发展条例下的法定买卖协议第13条以及公契，发展商是否必须获得买家的同意以修改建筑计划。” 6）买卖协议第13条规定如下： 上述单位及所有共同产业应按照附表 4 中规定的描述和有关当局批准的计划建造，该描述和计划已被买家接受和批准，正如买家在此所承认的那样。除非有关当局要求，否则未经买家书面同意，不得对其进行任何更改或偏离。买家无需承担此类更改或偏差的费用，如果更改或偏差涉及替换或使用更便宜的材料或省略最初同意由卖方进行的工程，买家则有权相对地减少此处的购买价格或索取损害赔偿，视情况而定。 7）第13条明确规定，买家已接受并同意原图，未经买家书面同意，不得更改原图。原图不仅包括买家的单位，还包括该楼层的所有单位和共同产业。 8）法官认为，该条款不仅规定买家的单位需按照附表四的说明进行建造，而且还要求发展商按照地方当局批准的原图进行建造。这将保护买家免受发展商此后对原图进行任何的更改。在实施此类更改之前，需要获得买家的同意，因为这些更改可能会对买家产生不利影响。一个额外的单位会减少买家楼层上的空间大小。因此，这种变化将严重损害买家对他们楼层的平静享受。 9）发展商所加入公契的第 29.2 条，目的是要摆脱买卖合约第 13 条对买家利益的保护。在此情况下，公契第29.2条若与买卖协议第13条不一致，即属违法及不可执行。 “根据买卖协议和公契，Arte S这个发展项目是属于住宅项目还是商业建筑。” 10）公契第4.1条明确规定单位的使用如下： “所述单位仅可用于居住目的，并需符合所有联邦或地方法律的相关规定，并不得用于商业目的或任何非法或不道德的目的，或任何可能损害上述项目其他买家的健康安全和声誉。” 11）发展商表示，2018 年 3 月 29 日，一群买家将各自的单位转让给Nusmetro Leisure […]
服务式公寓可否经营酒店?
案例背景 服务式公寓可否用来经营酒店？公契如何影响你的生活？在服务式公寓里，业主时常对管理层或发展商的管理，有着不同的意见，那么当出现管理上的分歧时，应该怎么处理？ 案情摘要： 1）原告（买家）向被告（房屋发展商）所提出的申索是关于违反买卖协议及 Deed of Mutual Covenant （公契）和/或失实陈述。发展商开发了Arte S，这是一个由服务式公寓和“小型家庭办公室”（SOHO）公寓组成的房产项目。买家向发展商购买了一套服务式公寓兼住宅（单位）。 2）买家根据每层6间服务式公寓及住宅的布局图和建筑平面图购买该单位。布局图为买卖协议中的第一附表（简称“原图”）。 然而，完工后的43A层有7间单位，比原图多了一个，额外的单位明显增加了买方楼层（43A楼）的密度。 3）发展商在买卖协议签订后4年零3个月，向Arte S的业主发送一封征求他们同意的信（“同意书”），以更改原图 。买家并未同意，但发展商依然实施和执行更改。 4）买家进一步声称，一间酒店被允许在 Arte S 以 T Hotel 的风格经营，该酒店后来更名为 Fifi Suites，违反了公契。 买家声称，经营酒店违反了公契第4.1条，该条规定单位只能用作住宅用途，不得用作商业用途。 5）买家鉴于上述违约行为，未搬入单位入住，并立即对发展商提出诉讼。 “根据 1966 年房屋发展法令和1989年房屋发展条例下的法定买卖协议第13条以及公契，发展商是否必须获得买家的同意以修改建筑计划。” 6）买卖协议第13条规定如下： 上述单位及所有共同产业应按照附表 4 中规定的描述和有关当局批准的计划建造，该描述和计划已被买家接受和批准，正如买家在此所承认的那样。除非有关当局要求，否则未经买家书面同意，不得对其进行任何更改或偏离。买家无需承担此类更改或偏差的费用，如果更改或偏差涉及替换或使用更便宜的材料或省略最初同意由卖方进行的工程，买家则有权相对地减少此处的购买价格或索取损害赔偿，视情况而定。 7）第13条明确规定，买家已接受并同意原图，未经买家书面同意，不得更改原图。原图不仅包括买家的单位，还包括该楼层的所有单位和共同产业。 8）法官认为，该条款不仅规定买家的单位需按照附表四的说明进行建造，而且还要求发展商按照地方当局批准的原图进行建造。这将保护买家免受发展商此后对原图进行任何的更改。在实施此类更改之前，需要获得买家的同意，因为这些更改可能会对买家产生不利影响。一个额外的单位会减少买家楼层上的空间大小。因此，这种变化将严重损害买家对他们楼层的平静享受。 9）发展商所加入公契的第 29.2 条，目的是要摆脱买卖合约第 13 条对买家利益的保护。在此情况下，公契第29.2条若与买卖协议第13条不一致，即属违法及不可执行。 “根据买卖协议和公契，Arte S，这个发展项目是属于住宅项目还是商业建筑。” 10）公契第4.1条明确规定单位的使用如下： “所述单位仅可用于居住目的，并需符合所有联邦或地方法律的相关规定，并不得用于商业目的或任何非法或不道德的目的，或任何可能损害上述项目其他买家的健康安全和声誉。” 11）发展商表示，2018 年 3 月 29 日，一群买家将各自的单位转让给Nusmetro Leisure (Penang) Sdn […]
发展商疏忽索赔 仲裁庭有权处理吗
案例背景 一家发展商在最近的一宗上诉庭案件：GJH Properties Sdn. Bhd. v. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & 1 Ors中上诉得直， 推翻了房屋仲裁庭的裁决。 案情摘要 1）上诉者是持有执照的房屋发展商 [“发展商”]。 2）第一答辩人是房屋发展（买家索赔仲裁庭）[“仲裁庭”] 3）第二答辩人是一名购屋者。 [“购屋者”] 4）根据2012年2月23日签署的一项房屋买卖协议 (“SPA”)，发展商同意出售，而购屋者同意以46万令吉，购买双层半独立式洋房 [“该房屋”]。 5）依据2013年10月24日的交屋通知信， 购屋者于2013年11月4日领取了该房屋的入住权，并进行翻新与扩建工程。 6）2016年9月19日， 购屋者向仲裁庭提交了表格1，原告诉状，向发展商索赔。 7）在该表格1里，购屋者以“房屋周围的土壤下沉问题 (Soil Settlement)”作出投诉， 即购屋者的双层半独立式洋房是建造在填土上（“earth filled”）， 并且没有正确地把泥土压实，而导致约6处损坏，以及损坏据说是由于发展商疏忽 （negligence）,未能正确地把泥土压实，而导致墙壁和地砖龟裂、房屋侧面和后面的混凝土围栏裂开，以及房屋的柱子破裂。 购屋者索赔数额为2万5300令吉。 8）2016年11月21日， 仲裁庭官员则对购屋者的房屋进行了技术检查。 从技术检查， 房屋仲裁庭的建筑主任助理则准备了技术检查报告 (“技术检查报告”)， 其中注意如下：- “注:- 任何草图和图表以及被提出的技术建议仅基于技术检查而已。 所有的详细设计和建筑结构则是取决于发展商的原始设计和地点协调。 任何决定则须服从仲裁庭主席。” 9）在听取购屋者的投诉后， 仲裁庭裁定发展商需支付3万2500令吉予购屋者 (“仲裁庭裁决”)， 其裁定额则超出购屋者在表格1的索赔额。 10）由于发展商对仲裁庭的裁决不满， 而申请对有关裁决进行司法审核。 11）高等法院在听取了发展商的司法审核申请后， 则减少了仲裁庭所裁决的赔偿额至2万5300令吉，即购屋者原本索赔的数额。 […]
泳池有缺陷 可起诉发展商吗?
案例背景 在最近的 Dua Residency Management Corporation V. Edisi Utama Sdn Bhd & Anor 一案中，吉隆坡高等法庭命令发展商支付192万5000令吉予公寓管理机构，以修复游泳池的缺陷。 案例重点 1. 原告是Dua Residency公寓的管理机构。 2. 第一和第二被告是参与房地产开发的私人有限公司。 3. 原告以公寓内存在着潜在缺陷 （latent defect）为由，对发展商和物业管理人提起诉讼。 4. 诉状内提出公寓内现存的多种缺陷；原告的案件主要依据原告委托的顾问和检查员的报告。 5. 原告声称，第一被告（发展商）未能确保公寓游泳池采用的防水系统，可以有效地防止泳池进水，进而违反其对原告的义务。 6. 原告对发展商提出两项诉讼因由，即违反合约和违反法定义务。 案例裁决简要 1. 法庭考虑的关键在于发展商一直持续的参与公寓的维护和管理，尽管不是单独参与。 2. 很明显的另一点是，发展商所开发的公寓本身存在着缺陷，就如原告在此所投诉一般，因此不单纯是经济上的损失。 3. 基于此种情况下，法官认为此处的特殊事实具有足够的接近性 (sufficient proximity)，因此认定发展商对原告负有义务以确保公寓以正确并良好的手工建造，正如买卖合约中所规定的规范和批准的计划，是公正合理的。 4. 就此，发展商辩称原告的申索不合时宜（time-barred），因为早在2010 年，联合管理机构（JMB） 的管理委员会就已发现泳池和露天平台的缺陷，当时在花盆和泳池下检测到漏水， 并提交诉讼的延误，是由作为原告前身的 JMB 管理委员会造成的。 5. 针对这点，原告坚持认为，泳池缺陷是于2015年查看了T-Corp Engineers 2015 年度报告后才发现的，而发展商则争论说，泳池自2010年就已经存着缺陷，而且已检测到漏水迹象。 6. 法官接受原告的论点，即存在着漏水症状，但这不是造成缺陷的原因，除非当时已彻底调查，以确定原因。泳池的缺陷可能是由无数原因导致，例如由于结构混凝土出现裂缝，导致水渗入泳池底板，或由于防水系统不足或与泳池无关的其他来源，而使底板被渗透。T-Corp […]
领了锁匙不能入住怎办?
领了锁匙不能入住怎办? 在经济情况恶劣及疫情肆虐的当下，建筑业面临了巨大的挑战。 延迟交屋已变成了一种司空见惯的常态。更意想不到的是，屋主拿了钥匙，却尚未能入住。 根据Zara Aida Razali & Ors V. Sungei Lalang Development Sdn Bhd这个莎阿南高庭的案件，原告（屋主）对被告（发展商）提出延迟交房赔偿金的诉讼，因为原告认为该项目的完工合格证书（“Certificate of Completion and Compliance” （简称 “CCC”）无效，因为发展商交了钥匙给屋主，但却声称还没取得住用证。那么屋主能装修并入住吗？是否有权利向发展商索偿？ 法庭的判决 (a)该SPA是在, 完工合格证书的立法被修订后而签署的。有鉴于此，至于该项目发展商需获得住用证或完工合格证书，有关当局批准项目的日期是毫无关联的。真正有关联的是买卖协议日期（在房屋法令修订后签署）。 (b)根据第23项条文， 被告有义务在24个月内，向原告交出房屋和入住权。 (c)虽然如此，屋主却在未获取地方当局批准书下进行装修，因此触犯了“统一建筑条例（Uniform Building Bylaws”）和 “街道排水和建筑法令（Street Drainage and Building Act”），并与此同时构成刑事犯罪。 (d)在法律原则，“当事人不可利用其错误以获得利益”的情况下，本案原告（屋主）无法索得赔偿。 原告的行为错误（未获取地方当局的批准书下进行装修）禁止或导致其无法向被告（发展商）索赔。 (e)基于上述论点，法庭因此宣判屋主败诉，并需支付发展商5万令吉的堂费。 上述案件的关键重点 (a)发展商只交出钥匙给屋主，不足以表示已完成交屋的责任。交屋的当儿，也必须赋予房屋入住权，否则发展商必须对屋主作出买卖协议里所指定的赔偿。 (b)对于屋主来说，这是一个令人惋惜的案件。 屋主在此案中虽被剥夺了入住房屋的权利，但同时也失去了发展商迟交房屋所应得的赔偿，因为屋主同时也触犯了“统一建筑条例（Uniform Building Bylaws）”和 “街道排水和建筑法令（Street Drainage and Building Act”）（没有在获得地方当局的批准书，擅自装修单位）。 (c)笔者建议屋主在领取钥匙的当儿，一并向发展商索取完工合格证书。如果发展商只给钥匙，但没有交出完工合格证书，发展商并没有履行买卖协议里的交屋的责任。 (d)尽管发展商触犯了买卖协议中的交屋条文，笔者建议屋主还是必须了解并遵守统一建筑条例（Uniform Building Bylaws）和街道排水和建筑法令（Street Drainage […]
违约金和解协议的有效性
在最近的高等法院判决Leong Keng Chiang v. Prema Bonanza Sdn Bhd (“判决”)中，吉隆坡高等法院宣判了一项影响房地产行业各个利益相关者有关约定违约金（“LAD”）和解协议以及房屋管理部批准的工程期延长的有效性。 结论 违约金诉讼或大增 作者认为尽管开发商和买家之间达成了某种和解，这项判决还是有可能会造成大量约定违约金诉讼，特别是有关房屋管理部批准延期以致的。 买家可以向法院提起诉讼以得到延期所致的额外约定违约金。 在这判决中，高等法院允许买家索取额外18个月约定违约金 （由房屋管理部批准的18个月延期所致的)。 来源查阅：南洋地产
【疫起瘦身】/林国强律师专访
【疫起瘦身】
【独家】 轻装上路摆脱裁员减薪 “疫”企瘦身不聘全职 2019冠状病毒病疫情及行动管控令所引发的经济危机，令许多企业和雇主措手不及，在公司现金流吃紧而紧急采取各项应对措施，包括裁员、减薪等削减成本之余，却发现必须经过法律程序和手续，费时耗力。 吸取了这次的教训，目前开始有出现一些雇主停止聘请全职员工，改聘兼职员工、合约员工或自由工作者趋势的迹象。 雇主这样做，是在日后类似的经济危机重演时，可较容易与员工解约，迅速的采取“瘦身”行动，以摆脱财务危机及得以继续存活。 企业“瘦身”好处: 人力资源灵活变通 没有各种长期承诺 企业可以迅速重组 公司进退较少束缚 企业“瘦身”坏处: 员工只为钱打工 不会对公司忠诚 员工前途没保障 公司缺乏凝聚力 摆脱裁员减薪烦恼 企业轻装上路 管控期间，许多原属全职的工作也随着市场需求波动，除了减薪、要员工请无薪假期，以及最后万不得已才走的裁员这一步，现在许多老板还祭出这一招：不请全职！ 据了解，在2019冠状病毒病疫情大流行及行动管控措施的冲击下，无论是我国或邻国新加坡，许多企业在“瘦身”方面，除了重新部署和调整现有人力资源，以及在请人方面改弦易辙，改变了聘请员工的生态。 一些企业在病毒管控措施实行期间停顿，无法营运和现金流紧缩的情况下，重组公司的人力资源，把部分试用期的员工转为合约员工，以减轻公司的薪酬开支。 其他还未采取行动的公司则开始思考，招聘新的员工时，改为只聘请兼职或合约员工，甚至以特约形式，招揽自由工作者。 基于兼职、合约员工和自由工作者都并非全职员工，企业不受劳工法令的束缚，在公司遭遇类似疫情大爆发的突发经济危机时，可以尽速“全身而退”。 林国强：可迅速解聘员工 林国强法律事务所资深合伙人林国强律师证实，自我国3月18日起实行行动管控令，各行各业饱受冲击以来，已有许多企业改以上述方式来削减薪酬开支。 他接受《南洋商报》电访时说，有越来越多的公司，把试用期届满的员工转为合约员工，这样做的好处是，一旦公司面临财务危机，可通过和合约员工解约，迅速的削减薪金成本。 大马雇主联合会执行董事拿督山苏丁指出，这是疫情下的新常态，因为经过此次的疫情和管控令，加上未来仍有许多未知数，许多企业都倾向于“轻装上路”。 他对《南洋商报》说：“目前每一分钱都非常重要的大环境下，各行各业几乎已全面冻结请人，无论是全职、兼职、合约或自由工作者，企业都暂停请人。 “现在企业只会削减人手，因为有些行业如约50家酒店已无法持续营业而选择结业。然而，疫情过后，企业转聘兼职、合约或自由工作者等非正式员工，将是大势所趋。” 林国强直言，企业“瘦身”已是当前疫情和管控令下的新常态，而且相信还会持续好一段时日，因为冠病疫苗至少还要一年半载才会面世。 全职员工获保障 但他指出，这主要是发生在试用期的员工身上，至于现有全职员工，企业一般上比较难这么做。 “这是因为月薪2000令吉以下的全职员工，获得大马雇佣法令的保障；月薪2000令吉以上的全职员工，则受到劳资双方合约和聘书的约束。 “公司不能随意解雇全职员工，例如不能只是发出2个月的通知书来辞退员工。雇主如果不满一名员工的表现，拟开除有关员工，必须先给予该名员工合理的时间，例如3至6个月来改善，若过后还是不达标，才能解雇该名员工。 吴健南：须依雇佣法行事 执业律师吴健南指出，在冠病和行动管控令影响经济和各行各业下，企业或雇主为了削减成本而改聘兼职或合约员工，是正常不过的现象。 但他强调，无论是将现有全职员工转为兼职或特约员工，或是聘请新的员工时改为只请兼职或特约员工，一切都必须根据雇佣法令行事，而非由雇主单方面为全职或兼职员工作诠释、下定义。 “打个比方，如果法律上，全职员工每天的工作时间是8个小时，雇主不能在聘请新人时规定他/她每天工作7个小时，就把他/她归类为兼职员工，一切都必须根据法令行事。 “雇佣法令已阐明，全职和兼职员工的工作时间，雇主必须依据法令，不得一厢情愿地根据本身的诠释行事。” 根据1955年雇佣法令，所谓兼职员工，其一周平均工作时间超过劳资双方同意工作时间的30%，但不超过双方同意工作时间的70%。 该法令阐明，它只保障薪金2000令吉以下或劳动领域的员工，如果薪资超2000令吉者，只有从事劳力工作者如罗里司机等才会受到保障。 至于薪金超过2000令吉的员工，就得依据雇员和雇主的合约而定，即献议录取信。 目前，大马现有法令为劳工提供的基本保障，包括最低薪金、所享有的公共假期、年假、加班津贴、遣散条规等。 裁员须按部就班 对员工而言，只要雇主没有遵守劳工法律的条例，或是遭雇主不合理解雇、剥夺应有的权益等，皆可向劳工局投诉。 雇主若要裁员，必须有很好的理由，因此裁员之前要三思。 比如说，若雇主认为员工表现不好，也不能直接裁退有关员工，而是须先发出2至3封警告信。 听取员工的解释后，雇主仍不满意，才可以裁退有关员工，但也必须给予一段时间通知。 不过，如果员工涉及严重的违纪行为，例如在公司内殴斗、偷窃等罪行，公司有权马上裁退员工。 […]
共同产业被徵用標杆裁决 7非地主获赔68万
